Сколько можно вернуть за квартиру
Имущественный вычет — это право не платить НДФЛ с части дохода, равной расходам на жильё. На деле налог уже удержан работодателем, поэтому государство возвращает его деньгами. Вычетов два, и они не зависят друг от друга:
- на покупку или строительство — с расходов до 2 000 000 ₽, это до 260 000 ₽ возврата при ставке 13%;
- по процентам ипотеки — с фактически уплаченных процентов до 3 000 000 ₽, это до 390 000 ₽.
Вместе — до 650 000 ₽ на человека. Лимиты установлены статьёй 220 Налогового кодекса и в 2026 году не менялись.
Возврат за год = НДФЛ с дохода − НДФЛ с (дохода − вычет), но не больше, чем удержано за год
Почему возврат растягивается на годы
Вернуть можно только тот налог, который вы заплатили. При зарплате 100 000 ₽ в месяц за год удерживается 156 000 ₽ НДФЛ — больше этого за год не вернут. Неиспользованный остаток вычета переносится на следующие годы без ограничения срока, пока не будет выбран полностью. Калькулятор показывает, сколько придёт за каждый год.
Вычет по процентам дают только с процентов, которые уже уплачены банку. Поэтому он идёт «по мере платежей»: каждый год вы заявляете проценты за этот год по справке банка, пока сумма не дойдёт до 3 млн ₽.
Пример расчёта
Квартира за 6 000 000 ₽ в ипотеку, проценты — около 300 000 ₽ в год, зарплата 100 000 ₽ в месяц (1 200 000 ₽ в год, НДФЛ 156 000 ₽).
- 1-й год: вычет на покупку 1 200 000 ₽ — возвращается весь налог, 156 000 ₽. Остаток вычета 800 000 ₽.
- 2-й год: 800 000 ₽ остатка + 400 000 ₽ процентов за два года — снова 156 000 ₽. Основной вычет исчерпан, 200 000 ₽ процентов переходят дальше.
- 3-й год: 200 000 + 300 000 = 500 000 ₽ процентов — 65 000 ₽.
- С 4-го по 10-й год: по 300 000 ₽ процентов — по 39 000 ₽, пока проценты не достигнут 3 млн ₽.
Итого 260 000 + 390 000 = 650 000 ₽ за 10 лет. Посчитать, сколько процентов уйдёт банку по годам, поможет кредитный калькулятор с досрочным погашением.
Вычет при доходе больше 2,4 млн ₽ в год
С 2025 года НДФЛ прогрессивный: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15% — с части от 2,4 до 5 млн, 18% — до 20 млн, 20% — до 50 млн, 22% — свыше. Вычет уменьшает налоговую базу, а налог пересчитывается по шкале. Поэтому вычет сначала «снимает» доход, облагаемый по самой высокой ставке, и возврат может быть больше 13%. Например, при доходе 4 400 000 ₽ в год вычет 2 млн ₽ вернёт 300 000 ₽: весь он приходится на часть дохода, облагаемую по 15%.
Калькулятор считает по шкале зарплатные доходы. Доходы от вкладов, продажи имущества и дивиденды облагаются отдельно, их здесь не учитываем.
⚠ Правила на 2026 год, проверьте на nalog.gov.ru
Совместная покупка и вычет на супругов
- Лимит 2 млн ₽ — на человека, а не на квартиру. Супруги, купившие жильё за 4 млн ₽ и дороже, вдвоём вернут до 520 000 ₽ плюс до 780 000 ₽ по процентам.
- При долевой собственности, оформленной после 2014 года, каждый получает вычет со своих расходов, но не больше 2 млн ₽. Супруги могут распределить расходы заявлением — в калькуляторе это поле «Ваша часть расходов».
- Если купили жильё дешевле 2 млн ₽, остаток основного вычета можно получить при следующей покупке. Вычет по процентам дают только по одному объекту.
Когда вычет не положен
- Нет дохода, облагаемого НДФЛ: ИП на УСН, патенте и самозанятые не платят НДФЛ с бизнеса — вернуть нечего (если нет зарплаты или другого дохода под 13–15%).
- Жильё куплено у близких родственников: супруга, родителей, детей, братьев и сестёр.
- Покупку оплатили работодатель, материнский капитал или бюджетная субсидия — эту часть расходов из вычета исключают.
Как получить
Два способа. Через налоговую: после окончания года подайте декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете на nalog.gov.ru (часто данные заполнены автоматически, а при упрощённом порядке достаточно подтвердить заявление). Вернуть налог можно за три последних года. Через работодателя: получите в налоговой уведомление о праве на вычет — и бухгалтерия перестанет удерживать НДФЛ уже в текущем году. Пенсионеры могут перенести вычет на три года до покупки.
Право на вычет появляется в год, когда получена выписка ЕГРН о собственности, а для новостройки по ДДУ — акт приёма-передачи. Подробнее о всех вычетах — на nalog.gov.ru.